Penyewaan telah menjadi satu-satunya pilihan perumahan yang munasabah untuk ramai rakyat Malaysia yang muda dan berpendapatan rendah. Namun pasaran sewa Malaysia dibelenggu dengan kekurangan ketelusan dan perlindungan. Kami melihat pendekatan dasar global yang boleh mewujudkan kehidupan penyewaan yang lebih baik untuk rakyat Malaysia.

Dalam Bahagian 1 siri penyelidikan ini, kami menggariskan tumpuan dasar kerajaan-kerajaan Malaysia terdahulu yang sering menekankan pemilikan rumah, walaupun terdapat sebahagian besar ‘isi rumah penyewa tersembunyi’, atau isi rumah yang tidak memiliki rumah sendiri, khususnya di kawasan Lembah Klang.

Peratusan isi rumah penyewa mungkin meningkat dalam masa terdekat. Tinjauan baru-baru ini oleh PropertyGuru mendapati terdapat peningkatan yang ketara dalam Indeks Permintaan Sewa, yang menunjukkan bahawa ramai pencari rumah kini memilih untuk menyewa.

Walaupun permintaan untuk unit sewa semakin meningkat, kerajaan Malaysia masih mengutamakan dasar untuk menggalakkan pemilikan rumah, termasuklah ikrar "Satu Keluarga Satu Rumah" oleh mantan Perdana Menteri sebelum ini, Dato’ Sri Ismail Sabri Yaakob. Beliau juga menggesa Bank Negara Malaysia mengkaji semula model pembiayaan bagi memudahkan pemilikan rumah dalam kalangan isi rumah B40 dan M40.

Berbanding dengan pemilikan rumah, kerajaan kurang memberi perhatian yang secukupnya terhadap isu-isu berkaitan penyewaan rumah. Ini termasuk mengawal selia pasaran sewa dan menggalakkan penyewaan sebagai pilihan yang lestari dan menarik.

Dalam bahagian ini, kami meneliti dasar pro-penyewaan yang dilaksanakan di negara lain. Tujuannya adalah untuk melihat model atau pilihan dasar yang boleh dipertimbangkan oleh Malaysia untuk menguatkan dan mengembangkan pasaran sewa. Pada hemat kami, tiga prinsip atau tonggak dasar boleh dilaksanakan: menggubal perlindungan penyewa yang lebih kukuh, memberi insentif untuk meningkatkan bekalan unit sewa, dan menerima pakai kaedah penstabilan sewa.

Tonggak 1: Mengukuhkan perlindungan penyewa

Tonggak dasar pertama adalah untuk mengukuhkan perlindungan penyewa. Dewasa ini, para penyewa di Malaysia masih berdepan perlindungan yang tidak mencukupi, terutamanya dalam dua perkara.

Pertama ialah jaminan kedudukan ataupun jaminan tempoh penyewaan. Pada masa ini, jaminan kedudukan di Malaysia hanya bertahan sepanjang tempoh penyewaan, yang paling lama biasanya berlanjutan sehingga dua atau tiga tahun. Selepas tamat tempoh penyewaan, tuan rumah berhak untuk tidak memperbaharui perjanjian tanpa mengira situasi atau kehendak penyewa.

Di negara-negara yang ‘mesra penyewa’ seperti Perancis, penyewa menikmati lebih jaminan kedudukan. Perjanjian penyewaan bertahan untuk tempoh yang lebih lama – sekurang-kurangnya tiga tahun untuk hartanah milik individu dan enam tahun untuk hartanah milik institusi (yang belum berperabot). Perjanjian jangka pendek hanya dibenarkan jika pemilik mempunyai sebab peribadi yang munasabah untuk menduduki semula rumah tersebut (untuk persaraan, menempatkan ahli keluarga, dsb.) Walaupun unit rumah berperabot lengkap boleh disewakan dalam kontrak setahun, perjanjian itu diperbaharui secara automatik melainkan mana-mana pihak memberi notis penamatan.Penyewa di Malaysia juga terdedah kepada risiko pengusiran sekiranya berlaku perubahan dalam pemilikan harta yang disewa. Jika pemilik baru enggan mematuhi perjanjian penyewaan sedia ada, maka penyewa mungkin mengalami pengusiran secara paksa.

Walaupun terdapat beberapa undang-undang untuk melindungi penyewa daripada pengusiran yang tidak adil – seperti Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik yang menetapkan supaya perintah mahkamah diperoleh sebelum tuan rumah boleh mengusir penyewa sedia ada – jaminan kedudukan di Malaysia masih kurang berbanding piawaian di beberapa negara maju.

Tuan rumah di Perancis hanya dibenarkan untuk mengusir penyewa dalam keadaan tertentu, contohnya jika penyewa menyalahgunakan hak mereka atau jika tuan tanah ingin mendiami semula secara fizikal di dalam rumah tersebut. Walaupun begitu, tuan rumah mesti memberikan notis enam bulan sebelum mengarahkan penyewa untuk berpindah. Jaminan yang serupa tidak ada di Malaysia.

Pemindahan pemilikan juga bukan alasan yang mencukupi untuk tuan rumah di Perancis mengusir penyewa. Walaupun sekiranya tuan rumah atau pemilik ingin menjual harta mereka, penyewa di Perancis masih menikmati tahap perlindungan yang baik. Jika pemilik ingin menjual hartanah tersebut, keutamaan hak untuk membeli mesti diberikan kepada penyewa terlebih dahulu. Tuan rumah juga mesti memberikan notis minimum enam bulan kepada penyewa.

Secara umumnya, proses untuk menamatkan penyewaan juga tidak boleh dilakukan sewenang-wenangnya. Dalam kebanyakan kes, penamatan penyewaan memerlukan notis sekurang-kurangnya enam bulan, dan hanya berkuat kuasa selepas kontrak penyewaan tamat. Klausa tempoh notis penamatan dua bulan boleh disertakan dalam kontrak penyewaan tetapi hanya boleh dilaksanakan jika penyewa gagal membayar sewa, atau gagal mendapatkan insurans rumah. Tambahan pula, di bawah peraturan la trêve hivernale (gencatan musim sejuk), pengusiran dilarang semasa musim sejuk.

Jerman juga menyediakan jaminan kedudukan yang lebih tinggi berbanding dengan Malaysia. Tuan rumah di Jerman hanya boleh memberikan notis penamatan di bawah syarat yang ketat seperti jika terdapat pelanggaran kontrak yang nyata, jika tuan rumah ingin menduduki premis itu, atau jika tuan rumah mempunyai alasan yang wajar untuk menggunakan premis itu dengan lebih baik. Walaupun begitu, penyewa mempunyai hak untuk membantah notis penamatan sekiranya penamatan itu menyebabkan kesukaran kepada penyewa atau keluarganya. Notis penamatan juga mesti diberikan antara tiga hingga sembilan bulan lebih awal bergantung pada jumlah tempoh penyewaan.

Isu kedua ialah pengendalian deposit jaminan. Di Malaysia, deposit jaminan biasanya dibayar oleh penyewa dan dipegang oleh tuan rumah sehingga tamat penyewaan. Ia bertujuan menjadi jaminan bahawa penyewa akan memelihara dan mengekalkan keadaan harta yang disewa dalam keadaan baik. Kegagalan berbuat demikian membolehkan tuan rumah memotong atau menahan deposit untuk kerja pembaikan.

Walau bagaimanapun, terdapat risiko pertikaian di mana penyewa mendakwa bahawa deposit jaminan mereka dipotong atau ditahan secara tidak adil oleh tuan rumah. Apabila konflik antara penyewa dan tuan rumah sebegitu timbul berhubung deposit jaminan, tidak ada mekanisme untuk menyelesaikan pertikaian itu kecuali dengan pergi ke mahkamah, yang boleh menjadi proses yang mahal kepada kedua-dua pihak.¹

Terdapat cara yang lebih baik untuk menyelesaikan konflik penyewa-tuan rumah ini. Negeri Victoria di Australia telah mewujudkan proses pengantaraan yang diinstitusikan dalam kes konflik penyewa-tuan rumah untuk menyelesaikan isu-isu berkenaan hal penyewaan seperti pengusiran dan tuntutan deposit jaminan. Tribunal Sivil dan Pentadbiran Victoria (VCAT) juga mengadili tuntutan dan membuat keputusan dengan lebih cepat berbanding mahkamah formal. Ini membolehkan penyewa mendapat perlindungan undang-undang segera sekiranya berlaku layanan tidak adil oleh tuan rumah mereka.

Mereka juga membentuk badan pihak ketiga yang neutral, Pihak Berkuasa Bon Penyewaan Sewa (RTBA), untuk mengambil alih tanggungjawab menguruskan deposit jaminan penyewa daripada tuan rumah. RTBA akan menerima deposit pada permulaan tempoh penyewaan, dan mengembalikan jumlah penuh kepada penyewa pada akhir penyewaan. Jika tuan rumah ingin mempertikaikan jumlah yang dipulangkan – mungkin disebabkan oleh kerosakan yang disebabkan oleh penyewa – tuan rumah boleh memfailkan petisyen kepada VCAT untuk menuntutnya.

Kini terdapat kesedaran tentang perlunya sebuah undang-undang khusus mengenai penyewaan. Awal tahun ini, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan mengumumkan komitmennya untuk membentangkan Akta Penyewaan Kediaman (RTA) pada tahun 2022. Dokumen awal yang ditunjukkan semasa peringkat perundingan awam menunjukkan bahawa cadangan RTA akan mengandungi beberapa peruntukan untuk perlindungan penyewa yang lebih kukuh.

Susulan pengumuman itu, Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) menolak cadangan RTA dan sebaliknya berhujah supaya ia hanya dihadkan kepada unit sewa di bawah RM750 sebulan.

Kami di The Centre mengakui kebimbangan yang ditimbulkan oleh REHDA yang memperjuangkan hak dan keutamaan tuan rumah persendirian untuk menguruskan harta sewa mereka tanpa campur tangan kerajaan. Walau bagaimanapun, mengehadkan RTA kepada sewa di bawah RM 750 sebulan akan mengurangkan liputan dan keberkesanan akta tersebut. Kami percaya bahawa rangka kerja undang-undang yang jelas untuk mengawal selia hak penyewaan harus wujud dan boleh digunakan di seluruh pasaran sewa.

Kewujudan RTA akan memudahkan proses untuk menyelesaikan pertikaian antara penyewa dan tuan rumah, terutama dalam dua isu yang dibangkitkan tadi, iaitu jaminan kedudukan dan pengendalian deposit jaminan. Kami juga mengesyorkan agar RTA meningkatkan lagi perlindungan penyewaan dengan menubuhkan pangkalan data penyewa dan tuan rumah. Jika adanya pangkalan data sedemikian, penyewa berpotensi mendapat manfaat untuk mengetahui tentang tuan-tuan rumah yang “bermasalah” sebelum memuktamadkan perjanjian sewa. Ini mungkin termasuk tuan rumah yang dilaporkan telah menyalahgunakan hak mereka seperti mengamalkan diskriminasi atau memotong deposit jaminan penyewa mereka secara tidak adil.

Begitu juga, tuan rumah boleh memanfaatkan pangkalan data itu untuk menapis "penyewa buruk" iaitu mereka yang secara konsisten lewat atau gagal membayar sewa, telah menyebabkan kerosakan harta benda yang besar, atau telah melakukan perbuatan jenayah dalam unit sewa mereka. Kewujudan pangkalan data sedemikian memberi perlindungan yang lebih besar untuk penyewa dan tuan rumah, justeru menguatkan pasaran sewa tempatan.

Tonggak 2: Meningkatkan bekalan sewa

Tonggak kedua ialah meningkatkan pasaran sewa dengan memberi insentif untuk meningkatkan bekalan rumah sewa.

Kerajaan Malaysia telah menyediakan insentif cukai sebagai langkah untuk menggalakkan pasaran sewa swasta, walaupun insentif tersebut menyasarkan tuan rumah individu. Sebagai contoh, tuan rumah di Malaysia boleh memotong kos berkaitan sewa daripada pendapatan sewa yang boleh dikenakan cukai. Ini termasuklah faedah gadai janji atas pinjaman, kos penyelenggaraan/pembaikan, insurans kebakaran/pecah rumah, cukai taksiran dan cukai tanah, yuran kutipan sewa, dan perbelanjaan mencari penyewa baharu. Malah pada tahun 2018, tuan rumah berkelayakan mendapat pengecualian cukai 50% ke atas pendapatan sewa mereka.

Untuk meningkatkan lagi bekalan unit sewa, terdapat ruang untuk inovasi di sini. Sebagai contoh, insentif cukai untuk pemilik institusi hartanah sewa seperti syarikat swasta, perusahaan sosial, persatuan perumahan dan amanah hartanah boleh dipertimbangkan.Kerajaan Amerika Syarikat telah menggalakkan pembangunan rumah sewa mampu milik oleh entiti swasta selama hampir 40 tahun melalui skim yang dikenali sebagai Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah (LIHTC). Di bawah skim ini, kerajaan persekutuan AS memberi kredit cukai kepada pemaju atau pelabur untuk membina projek rumah sewa mampu milik bagi penyewa berpendapatan rendah dan sederhana.

Untuk layak, kadar sewa mestilah di bawah ambang "mampu milik"², dan peratusan tertentu projek perumahan tersebut mestilah pada harga yang berpatutan.

LIHTC dianggarkan telah membantu pembinaan atau pemulihan 3 juta unit rumah sewa sejak penubuhannya, dan merupakan sumber terbesar pembiayaan perumahan mampu milik di AS.

Selain daripada firma swasta, insentif cukai boleh diperluaskan kepada penyedia perumahan sosial untuk menampung golongan yang kurang bernasib baik atau berkeperluan khas seperti keluarga berpendapatan rendah, golongan minoriti, warga emas dan pelajar. Di England, persatuan perumahan telah membina satu perempat daripada rumah baru di negara itu dan dianggarkan menempatkan enam juta orang. Memandangkan mereka banyak menyumbang kepada penyediaan rumah sewa mampu milik³, persatuan ini dan anak syarikat mereka dikecualikan daripada cukai pemaju hartanah kediaman yang diperkenalkan di UK tahun lepas.⁴

Insentif cukai seperti yang dinyatakan di atas boleh diambil sebagai garis panduan untuk merangsang pelbagai entiti di Malaysia untuk menyediakan lebih banyak unit rumah sewa – misalnya entiti seperti syarikat berkaitan kerajaan (GLC), firma swasta, perusahaan sosial, wakaf, dan pihak berkuasa zakat.

Sebagai alternatif, entiti sedemikian juga mungkin digalakkan untuk menukar premis kosong dan tidak terjual sedia ada kepada rumah sewa. Penukaran premis kosong kepada rumah sewa menjadi trend di AS berikutan peningkatan populariti kerja dari rumah dan hibrid berikutan pandemik Covid-19.⁵ Penyelesaian ini mungkin boleh diguna pakai di Malaysia di mana kadar penghunian di pejabat dan ruang komersil dilaporkan menurun. Kadar penghunian dalam kedua-dua kategori ini menurun daripada 83.3% dan 81.3% pada 2017 kepada 78.3% dan 76.3% pada 2021.Insentif penukaran kepada unit sewa kediaman bukan sahaja meningkatkan bekalan rumah sewa, tetapi juga mengurangkan kuantiti unit tidak terjual dan kosong dalam pasaran hartanah Malaysia. Walaupun insentif cukai boleh menjadi pemudah cara yang baik, faktor lain juga perlu diambil kira untuk strategi penukaran ini berfungsi, seperti akses yang lebih mudah kepada pembiayaan pendahuluan, undang-undang pengezonan semula yang sesuai, lokasi yang menarik dan pelan lantai.

Tonggak 3: Mengamalkan kaedah penstabilan sewa

Tonggak ketiga melibatkan penstabilan kenaikan kadar sewa untuk memberikan sedikit kepastian untuk penyewa jangka panjang dan mengurangkan risiko kesukaran akibat kenaikan sewa secara mendadak.

Data global menunjukkan bahawa kadar sewa telah meningkat dengan pesat terutamanya selepas penularan wabak Covid-19. Bandar-bandar di seluruh AS telah melaporkan kenaikan drastik dalam kadar sewa dengan kenaikan sewa di sesetengah bandar – seperti New York, Austin dan Miami – melebihi 30% dalam setahun. Trend ini juga berlaku di Singapura di mana kadar sewa juga meningkat, mencecah paras tertinggi dalam tempoh tujuh tahun pada 2022.

Kerajaan boleh saja campur tangan dalam pasaran sewa tanpa perlu menggunakan kawalan sewa yang masih menjadi kontroversi.⁶ Terdapat cara lain untuk menyediakan kestabilan sewa dan kenaikan secara sederhana, iaitu melalui penanda aras atau tambatan.

Sesetengah negara Eropah mempunyai dasar sedemikian. Tuan rumah di Jerman, misalnya, tidak dibenarkan menaikkan sewa dalam tempoh 12 bulan pertama penyewaan, dan hanya dibenarkan untuk menaikkan kadar sewa sebanyak maksimum 15%-20% dalam tempoh tiga tahun.

Tambahan pula, tuan rumah dilarang – secara undang-undang – menaikkan sewa secara sewenang-wenangnya. Jika penyewa merasakan bahawa kenaikan sewa adalah tidak munasabah, maka penyewa boleh mempertikaikannya dengan merujuk kepada persatuan penyewa tempatan yang boleh memberi bantuan dalam bentuk bayaran guaman dan statistik sewa. Jika tuan rumah gagal untuk membukti atau menjelas kewajaran kenaikan sewa tersebut, penyewa berhak menolak kadar sewa yang baru.

Sebagai alternatif, kerajaan boleh juga menambat kenaikan kadar sewa kepada penanda aras yang wajar, seperti indeks harga pengguna (CPI). Ini dapat diperhatikan di Perancis di mana sebarang kenaikan sewa mesti dirujuk kepada Indeks Rujukan Sewa (IRL). IRL dikira setiap suku tahun berdasarkan perubahan tahun ke tahun dalam harga pengguna (tidak termasuk tembakau dan sewa), dan memberikan petunjuk kebolehramalan kepada penyewa serta tuan rumah.

Tuan rumah di Perancis boleh menaikkan sewa hanya sekali setahun, dan hanya jika klausa sedemikian dimasukkan dalam perjanjian penyewaan. Jika ia tidak disertakan, maka sebarang kenaikan sewa hendaklah menunggu sehingga tempoh penyewaan tamat.

Syarat yang diperlukan untuk mekanisme penstabilan sewa berfungsi secara efektif ialah ketelusan dan ketersediaan data penyewaan, yang kini kurang di Malaysia. Kami menggesa kerajaan supaya menerbitkan indeks sewa yang menjejaki perkembangan  kadar sewa berdasarkan lokasi dan jenis kediaman – seperti yang terdapat di negara-negara lain seperti Singapura.Negara kota itu, melalui indeks penyewaannya, telah menyaksikan kadar sewa persendirian di sana mencapai paras tertinggi baharu sepanjang masa pada Mei 2022, berikutan kenaikan 16 bulan berturut-turut. Melalui indeks sedemikian, kerajaan Malaysia akan dapat mengenal pasti kawasan yang mempunyai pasaran sewa yang ‘panas’ dan melaksanakan langkah bertenang (cooling off) atau program bantuan sewa untuk membantu penyewa yang terbeban dari segi kewangan.

Kesimpulan

Memandangkan hutang isi rumah sedang meningkat dan harga rumah kekal tidak mampu dimiliki oleh kebanyakan rakyat Malaysia, permintaan untuk unit sewa telah meningkat sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Ini memerlukan perhatian dasar, kerana ia amat penting untuk isi rumah berpendapatan rendah di kawasan bandar. Bagi kumpulan ini, menyewa adalah pilihan yang lebih praktikal, jika bukan satu-satunya pilihan yang ada, mungkin untuk tempoh masa yang panjang.

Tatkala kerajaan terus mempromosikan pemilikan rumah, ia juga harus memperkasakan pasaran sewa dan menjadikan penyewaan lebih baik untuk rakyat Malaysia. Dalam bahagian ini, kami menganjurkan tiga tonggak dasar untuk menangani kebimbangan sedia ada yang melanda pasaran sewa: menggubal undang-undang perlindungan penyewa yang lebih kukuh, menyediakan insentif untuk meningkatkan bekalan unit sewa, dan memperkenalkan mekanisme penstabilan kadar sewa.

Dalam bahagian ketiga siri ini nanti, kami akan membentangkan hasil tinjauan yang komprehensif mengenai norma, risiko dan persepsi penyewaan untuk lebih memahami kebimbangan yang dihadapi oleh penyewa. Nantikan.

1. Sebarang pertikaian berkaitan penyewaan sedang diadili di mahkamah mengikut Akta Kontrak 1950, Akta Undang-undang Sivil 1956, Akta Distres 1951, Akta Relief Spesifik 1950 dan Common Law.
2. Di bawah LIHTC, sebuah unit dianggap mampu milik jika penyewa membelanjakan tidak lebih daripada 30 peratus daripada pendapatan kasar bulanan mereka (dilaraskan) untuk kos perumahan, iaitu sewa ditambah utiliti.
3. Rumah sewa mampu milik biasanya disewakan pada 80% daripada sewa pasaran tempatan manakala rumah sewa sosial pada 50% daripada sewa pasaran tempatan.
4. Persatuan perumahan di England telah membina satu perempat daripada rumah baharu di negara tersebut dan dianggarkan menempatkan enam juta orang. Pada masa lalu, persatuan ini banyak bergantung pada pembiayaan awam untuk membina rumah sosial – 419,000 rumah baru dibina dari tahun 1990 hingga 2010. Selepas pembiayaan awam dikurangkan dengan ketara pada 2010, persatuan ini mencari dana dan kekal lestari dengan membangunkan rumah untuk dijual dan disewa, dan melabur semula hasil untuk membina lebih banyak rumah sosial. Melalui strategi ini, 20,000 rumah sewa sosial dan 77,000 rumah sewa mampu milik telah dibina dari 2015 hingga 2019.
5. Pada tahun 2021 sahaja, RentCafe mengira bahawa  sebanyak 20,100 unit telah ditukar menjadi pangsapuri, sekali gus memecah rekod dan merupakan dua kali ganda jumlah tahun sebelumnya. Kira-kira 52,000 penukaran telah dirancang untuk 2022 dan seterusnya. Kebanyakan unit yang ditukar pada asalnya adalah bangunan pejabat.
6. Pada tahun 2021 sahaja, RentCafe mengira bahawa  sebanyak 20,100 unit telah ditukar menjadi pangsapuri, sekali gus memecah rekod dan merupakan dua kali ganda jumlah tahun sebelumnya. Kira-kira 52,000 penukaran telah dirancang untuk 2022 dan seterusnya. Kebanyakan unit yang ditukar pada asalnya adalah bangunan pejabat.