The Centre telah memulakan sebuah siri kajian untuk mendalami pengalaman, cabaran dan aspirasi isi-isi rumah penyewa pada Disember 2021. 

Dalam Bahagian 1, kami mengetengahkan perihal bilangan isi rumah penyewa yang tinggi dalam kalangan kumpulan B40 dan M40 di Lembah Klang. Walaupun kadar pemilikan rumah Malaysia agak tinggi, pada 76.9% (2019) secara umumnya, hanya 45% dan 53% isi rumah B40 di Kuala Lumpur dan Selangor yang memiliki rumah sendiri.¹ Sementara itu, 51% dan 65% isi rumah M40 memiliki rumah sendiri di Kuala Lumpur dan Selangor.² Hal ini menunjukkan bahawa terdapat sejumlah besar isi-isi rumah penyewa “tersembunyi” terutamanya dalam kalangan mereka yang berpendapatan rendah di kawasan bandar. Ini menandakan bahawa perlunya ada perhatian dasar yang lebih dekat terhadap keresahan dan bebanan mereka. 

Bahagian 2 pula memaparkan pendekatan-pendekatan utama, berdasarkan contoh-contoh negara luar, yang boleh kerajaan amalkan untuk memperbaik pasaran rumah sewa. Kami mencadangkan tiga tonggak dasar utama, iaitu meningkatkan perlindungan penyewa, menggalakkan lebih banyak penawaran rumah sewa melalui insentif dan memperkenalkan langkah-langkah untuk menstabilkan kadar sewa. 

Dalam bahagian ketiga dan terakhir siri kajian ini, kami kongsikan dapatan tinjauan yang telah dilakukan untuk mengumpul dan mencatat pengalaman, keresahan dan aspirasi penyewa. Walaupun majoriti kecil responden ingin memiliki rumah sendiri, terdapat sebahagian daripada mereka yang ingin menyewa secara jangka panjang, atau masih tidak pasti. 

Lokasi timbul sebagai faktor penting dalam keputusan seseorang responden untuk membeli atau menyewa rumah. Hal ini juga benar dalam kalangan responden berpendapatan rendah, yang ramainya meletakkan lokasi sebagai faktor penting setanding dengan faktor-faktor berkaitan kemampuan kewangan seperti jaminan kerja jangka panjang, kebolehan membayar wang pendahuluan dan kelayakan memperoleh pinjaman rumah. Dapatan ini membuat kami tertanya-tanya bahawa adakah strategi kerajaan untuk menggalakkan pemilikan rumah melalui skim-skim pembiayaan mudah, dan pembinaan rumah-rumah kos rendah dan sederhana di lokasi-lokasi terpencil perlu diiringi oleh langkah-langkah yang meningkatkan bilangan rumah mampu sewa di kawasan-kawasan strategik. 

Ini adalah beberapa penemuan utama, antara yang lain, daripada tinjauan kami yang diperincikan dengan lebih lanjut di bawah.

Tentang tinjauan ini

Tinjauan kami disebarkan dari 10 Mei hingga 7 Jun 2022 secara dalam talian melalui kaedah persampelan mudah. Soalan-soalan yang dikemukakan disediakan dalam Bahasa Melayu, Inggeris dan Mandarin.

Disebabkan sumber yang terhad, respon-respon tinjauan ini tidak melambangkan sampel yang berstrata nasional. Justeru, kami sarankan supaya pembaca mengambil kira batasan ini semasa meneliti dapatan tinjauan ini. Niat kami dalam melakukan tinjauan ini adalah untuk melakar gambaran awal situasi dan aspirasi penyewa di Malaysia, yang masih belum ada ekoran kekurangan data mengenai pasaran rumah sewa.

232 responden merangkumi 173 penyewa semasa dan 59 bekas penyewa telah menjawab tinjauan ini. Respon-responnya terpencong ke arah penduduk Lembah Klang (83%), dan warga Malaysia berumur bawah 40 tahun (74%). 

Bumiputera Melayu merupakan responden terbanyak (68%), diikuti oleh Cina (12%), India (8%), Bumiputera Bukan Melayu (5%), Lain-Lain (4%) dan Bukan Warganegara Malaysia (3%). 

Dari segi pendapatan, lebih kurang separuh responden (51%) terdiri daripada isi rumah berpendapatan bawah RM5,000 sebulan – sebuah kategori yang dianggap sebagai B40 apabila disesuaikan kepada konteks Kuala Lumpur dan Selangor. Ini diikuti oleh isi rumah berpendapatan RM5,001-RM11,000 (29%), RM11,001-RM15,000 (10%) dan lebih daripada RM15,000 (11%). 

Taburan responden agak seimbang mengikut jantina – perempuan (55%) dan lelaki (45%). Dari segi status hubungan pula, separuh telah berkahwin (50%), 45% masih bujang, 4% sudah bercerai (4%) dan 1% telah menjadi balu.

Demografi Responden Tinjauan

Mengapa menyewa? Jawapan berbeza mengikut pendapatan

Tinjauan ini mendedahkan bahawa lokasi menjadi faktor terpenting seseorang responden dalam membuat keputusan untuk menyewa. Lebih daripada separuh responden (53%) menyatakan bahawa mereka memilih untuk menyewa disebabkan lokasi strategik dan ketersambungan rumah tersebut – dekat dengan tempat kerja, sistem pengangkutan awam, atau ahli keluarga.

Pecahan respon mengikut pendapatan mendedahkan bahawa lokasi menjadi sebuah faktor penting merentasi setiap kumpulan. Namun, keutamaannya berubah berdasarkan pendapatan. Bagi isi rumah berpendapatan kurang daripada RM2,700 sebulan, tiga sebab utama untuk menyewa adalah ketidaklayakan memperoleh pinjaman rumah (21%), lokasi yang strategik (20%) dan ketidakmampuan membayar wang pendahuluan. Bagi isi rumah berpendapatan antara RM2,700 dan RM5,000, tiga sebab utama adalah ketidakmampuan membayar wang pendahuluan (19%), lokasi yang strategik (18%) dan jaminan kerja yang rendah (15%). Justeru, keputusan untuk menyewa bagi kedua-dua kumpulan ini didorong oleh faktor kemampuan dan lokasi.  

Berbeza pula dengan golongan berpendapatan lebih tinggi yang lebih mementingkan fleksibiliti dan lokasi. Tidak memeranjatkan bahawa faktor kewangan tidak menjadi pilihan utama dalam keputusan mereka untuk menyewa rumah. 

Bagi isi rumah yang berpendapatan antara RM5,001 dan RM11,000 sebulan, tiga sebab utama untuk menyewa adalah lokasi strategik (22%), fleksibiliti (19%) dan tidak mahu mengambil hutang jangka panjang (15%). Isi rumah yang mempunyai pendapatan antara RM11,001 dan RM15,000 pula memilih lokasi strategik (28%) dan fleksibiliti (22%) sebagai dua faktor utama. Ketidakmampuan membayar wang pendahuluan berkongsi tempat ketiga dengan kemudahan kawasan kediaman (masing-masing 12%). 

Bagi responden berpendapatan lebih daripada RM15,000, tiga sebab utama adalah lokasi strategik (24%), fleksibiliti (22%) dan tidak mahu mengambil hutang jangka panjang (17%).

Rajah 2: Tiga Sebab Utama Responden Menyewa

Beban kos penyewaan

Penyewa yang terbeban dengan kos adalah ditakrifkan sebagai mereka yang membelanjakan lebih daripada 30% pendapatan untuk bayaran sewa dan kemudahan asas setiap bulan.³ Kebanyakan responden tidak termasuk dalam kategori ini. Majoriti besar (84%) membayar 30% atau kurang daripada itu untuk sewa mereka.

Kami memerhatikan bahawa sewa sebagai peratus pendapatan berkurang apabila pendapatan meningkat, dan sebaliknya. Walaupun bilangan penyewa yang membayar lebih daripada 30% pendapatan adalah sedikit, kebanyakan mereka merangkumi isi rumah berpendapatan rendah. Majoritinya adalah mereka yang mempunyai pendapatan isi rumah RM5,000 atau kurang sebulan. Lebih membimbangkan, dalam kalangan isi rumah berpendapatan kurang daripada RM2,700, 42% merupakan penyewa terbeban secara kos (Rajah 2). 

Dari segi beban kos, 79% responden menyatakan bahawa mereka tidak pernah terlambat untuk membayar sewa. Hanya 13% yang pernah terlambat satu atau dua kali setahun manakala 7% terlambat antara tiga hingga lima kali setahun. 1% lambat membayar sewa lebih daripada lima kali setahun. 

Pecahan mengikut pendapatan menunjukkan bahawa kumpulan berpendapatan rendah – terutamanya isi rumah berpendapatan kurang daripada RM2,700 – menghadapi cabaran lebih tinggi untuk membayar sewa tepat pada masa. 48% antara mereka telah melaporkan tunggakan dalam bayaran sewa, dua kali ganda isi rumah berpendapatan antara RM2,701 dan RM5,000, dan tiga kali ganda isi rumah berpendapatan antara RM5,001 dan RM11,000. 

Selain itu, ramai dalam kalangan responden berpendapatan rendah tinggal bersama sekurang-kurangnya lima orang yang lain dalam satu rumah – 38% daripada responden berpendapatan kurang daripada RM2,700 sebulan dan 32% responden berpendapatan antara RM2,700 dan RM5,000. Sebaliknya, peratusan itu antara 8% dan 13% bagi responden berpendapatan lebih daripada RM5,000 sebulan. 

Pengalaman dengan tuan rumah

90% responden telah melaporkan pengalaman positif bersama tuan rumah secara umumnya, seperti menerima layanan yang adil, tuan rumah mengambil tanggungjawab untuk pembaikan besar, atau sanggup membenarkan pengubahan kecil atau rundingan bayaran sewa. 

Kebanyakan responden tidak pernah mengalami ketidakadilan atau layanan kasar oleh tuan rumah seperti diusir tanpa sebab munasabah, deposit jaminan ditolak secara zalim, dihalang masuk ke unit sewa, kenaikan kadar sewa mendadak, atau dipaksa membiayai pembaikan besar rumah sewa. 

Lebih kurang dua pertiga responden (70%) melaporkan bahawa mereka tidak pernah mengalami atau tidak pernah secara sedar mengalami sebarang diskriminasi dalam permohonan sewa mereka. Bagi yang pernah mengalaminya, punca utama pada pandangan responden adalah kumpulan etnik berbanding faktor-faktor gender, pekerjaan atau kewarganegaraan. 

Hal ini paling ketara antara responden berbangsa India dengan 61% (hampir dua pertiga penyewa etnik India) menyatakan mereka pernah mengalami diskriminasi sebegitu. Harus ditekankan bahawa responden berbangsa India sahaja yang dalam kalangannya lebih ramai telah mengalami diskriminasi etnik berbanding mereka yang tidak pernah mengalami diskriminasi langsung dalam penyewaan rumah.

Kesedaran terhadap hak penyewa

Para responden secara amnya mempamerkan kesedaran tinggi tentang hak mereka sebagai penyewa. 91% memberi jawapan betul bahawa tuan rumah bertanggungjawab ke atas yuran penyelenggaraan, cukai tanah dan caj-caj berkaitan hartanah; 81% bersetuju tuan rumah tidak boleh masuk ke dalam premis sewa sesuka hati; 76% pula bersetuju bahawa tuan rumah mempunyai hak untuk menolak sebuah permohonan sewa. 

Namun begitu, responden terbahagi dalam senario-senario tertentu. Sebagai contoh, 48% merasakan bahawa tuan rumah tidak boleh menjual rumah yang sedang disewakan sementara 35% pula menjawab sebaliknya. Buat masa ini, oleh sebab undang-undang khusus penyewaan tidak wujud di Malaysia, penyewa perlu mengosongkan unit sekiranya tuan rumah mengambil keputusan untuk menjual rumah tersebut. 

32% menjawab bahawa tuan rumah berhak untuk mengambil/memotong deposit jaminan penyewa atas apa-apa sebab manakala 59% menjawab sebaliknya. Sehingga wujud sebuah undang-undang yang menyatakan demikian atau sebaliknya, tuan rumah mempunyai kata akhir dalam hal-ehwal pemulangan deposit jaminan kepada penyewa.  

26% responden percaya bahawa tuan rumah punyai hak untuk menghalau penyewa tanpa sebab manakala 65% menyatakan sebaliknya dan 9% kurang pasti. Di Malaysia, tuan rumah mempunyai hak untuk menghalau penyewa, namun mereka juga tertakluk di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik untuk mendapatkan perintah mahkamah sebelum boleh mengusir penyewa rumah mereka. 

Pemilikan rumah kekal sebagai aspirasi untuk ramai responden

Memiliki rumah masih merupakan impian jangka panjang bagi hampir dua pertiga (65%) responden. Pecahan mengikut pendapatan menunjukkan 82% isi rumah berpendapatan RM11,001-RM15,000 sebulan berhasrat untuk membeli rumah, disusuli dengan RM2,700-RM5,000 (68%), RM5,001-RM11,000 (64%), lebih daripada RM15,000 (62%) dan kurang daripada RM2,700 (58%). 

Agak menarik bahawa 26% responden berasa kurang pasti sama ada untuk membeli rumah atau tidak pada masa hadapan. Hampir satu pertiga responden daripada kumpulan pendapatan paling rendah (kurang daripada RM2,700 sebulan) juga tidak pasti sama ada untuk membeli rumah atau tidak, tentu sekali disebabkan ia merupakan suatu pilihan yang lebih mahal bagi mereka. 

Walaupun kebanyakan penyewa yang ditinjau menyatakan bahawa mereka berhasrat untuk membeli rumah, 68% pula merancang untuk terus menyewa sehingga mereka bersedia untuk menetap di sesebuah lokasi. Merancang untuk menyewa sehingga bertemu dengan lokasi yang baik untuk membeli rumah merupakan sebab terutama merentasi semua kumpulan pendapatan kecuali golongan pendapatan terbawah yang merancang untuk terus menyewa atas sebab kemampuan dan jaminan kerja. 

23% responden – bukan jumlah yang kecil – merancang untuk menyewa secara jangka panjang dan tidak membeli rumah. Responden juga bersikap lebih terbuka untuk menyewa secara jangka panjang apabila pendapatan meningkat. Hanya 18% dan 17% respondent yang berpendapatan kurang daripada RM2,700 dan antara RM2,700 dan RM5,000 merancang untuk menyewa secara jangka panjang. Sebaliknya, peratus responden berpendapatan lebih daripada RM5,000 yang ingin berbuat sedemikian adalah sekitar 23% hingga 30%. Menyewa secara jangka panjang mungkin lebih menarik berbanding memiliki rumah bagi responden berpendapatan sederhana dan tinggi disebabkan tawaran unit sewa yang banyak pada braket harga tersebut, dan tawaran bermacam-macam aset dan pelaburan bagi mereka yang mempunyai dana yang banyak. 

Apa penyewa mahu: Pilihan dan polisi

Kami menanya responden apakah faktor yang akan meningkatkan kebarangkalian mereka menyewa secara jangka panjang berbanding membeli rumah. Dua faktor utama yang dipilih merupakan faktor ‘penarik’. 77% responden berkata bahawa mereka akan mempertimbangkan untuk menyewa secara jangka panjang sekiranya terdapat lebih banyak perlindungan undang-undang untuk penyewa seperti undang-undang anti-diskriminasi, jaminan deposit jaminan, dan hak penyewa yang jelas. 73% responden menjawab bahawa mereka akan mempertimbangkannya jika terdapat lebih banyak program mampu sewa seperti rumah-rumah sewa awam, subsidi sewa dan langkah-langkah penstabilan sewa. 

Manakala faktor ketiga utama pula merupakan faktor ‘penolak’. 65% responden merasakan bahawa mereka lebih cenderung untuk menyewa jika hartanah di kawasan yang digemari menjadi terlalu mahal. Kami memerhatikan bahawa ketiga-tiga faktor ini dipilih oleh setiap lapisan pendapatan responden.  

Kami juga menanyakan responden berkenaan cadangan-cadangan dasar yang perlu diutamakan untuk memperkasakan pasaran rumah sewa. Kebanyakan responden memberatkan skim-skim mampu sewa. 

Tiga tindakan dasar utama yang dipilih responden adalah penstabilan kadar sewa (51%), pembinaan lebih banyak rumah awam untuk disewakan (50%) dan subsidi sewa untuk golongan B40 dan M40 (41%). 38% responden juga menganggap bahawa penting untuk pencegahan diskriminasi dalam permohonan penyewaan rumah. 

Adalah agak mengejutkan bahawa hanya 16% responden mengutamakan penubuhan sebuah badan pihak ketiga untuk mengurus deposit jaminan penyewa, yang merupakan sebuah poin kontroversi dalam Akta Kediaman Sewa yang telah dicadangkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan sebelum ini.

Implikasi buat pembuat dasar

Dapatan utama tinjauan ini menekankan beberapa perkara penting. Pertama, lokasi memainkan peranan besar dalam keputusan seseorang untuk membeli atau sambung menyewa rumah. Skim-skim rumah mampu milik yang pelbagai mungkin telah mengendahkan, atau memandang ringan, kepentingan faktor ini berbanding tahap kemampuan. 

Dari segi dasar, diagnosis yang terlampau bertumpukan kemampuan boleh mengakibatkan tanggapan bahawa perluasan program pembiayaan mudah akan menyelesaikan krisis perumahan negara. Jika lokasi begitu bermakna sebagai sebuah faktor – seperti yang digariskan oleh respon tinjauan – maka perluasan program pembiayaan mudah tidak akan berdaya meningkatkan kadar jualan rumah baru dibina. Ini mungkin menjelaskan kadar jualan rumah PR1MA yang rendah pada peringkat awal program tersebut disebabkan lokasi perumahan yang terpencil dan tidak strategik, selain masalah lambakan rumah ‘mampu milik’ yang melanda pasaran pada masa ini. 

Kedua, sementara pemilikan rumah masih merupakan aspirasi popular, terdapat juga permintaan ketara terhadap penyewaan jangka panjang dengan syarat dasar-dasar dan undang-undang tertentu diperkenalkan. Menyewa sebagai salah satu pilihan mencari tempat tinggal boleh bertambah popular sekiranya penyewa menerima perlindungan lebih tinggi dari segi kemampuan, kestabilan dan keselamatan. Juga penting adalah pengenalan langkah-langkah untuk mencegah amalan diskriminasi dalam proses permohonan rumah sewa. Penubuhan sebuah pangkalan data karakter yang memberikan penilaian kebolehpercayaan dan kesaksamaan seseorang mampu membendung diskriminasi (dan perbuatan jahat lain) dan menggalakkan penyewa untuk menjadi lebih bertanggungjawab. 

Ketiga, lebih banyak perhatian diperlukan untuk membantu isi rumah penyewa yang terbeban dengan kos, yang banyaknya mencakupi isi rumah berpendapatan kurang daripada RM5,000 sebulan. Mungkin disebabkan kekangan kewangan kumpulan ini juga tampaknya mengalami kepadatan hidup yang tinggi dengan ramai antara mereka tinggal bersama lebih daripada 5 orang dalam sebuah kediaman. Justeru, lebih banyak perhatian dasar perlu ditujukan kepada meningkatkan penawaran rumah-rumah mampu sewa yang reka bentuknya sesuai dengan daya huni bandar yang wajar. 

Akhir sekali, perlu ada rangka undang-undang yang menjelaskan hak penyewa serta mekanisme untuk meleraikan pertelingkahan antara penyewa dan tuan rumah. Kami sarankan supaya undang-undang itu, contohnya Akta Kediaman Sewa yang dicadangkan, menumpukan kepada penjelasan kekaburan berkenaan hak penyewa untuk mengurangkan pertelingkahan penyewa-tuan rumah, eksploitasi atau diskriminasi. Terutamanya sama ada tuan rumah boleh memotong atau menyekat deposit jaminan untuk apa-apa sebab, dan jaminan tempoh menyewa sekiranya tuan rumah menjual rumah sewa tersebut. Penjelasan perkara-perkara ini akan memberikan jaminan kewangan dan tempat tinggal yang lebih utuh buat pihak penyewa.

Penutup 

Artikel ini melengkapkan siri Mencari Ruang Sewa yang mempunyai tiga bahagian. Di bahagian 1, kami memulakan siri dengan melakarkan tumpuan dasar yang tinggi dan lama terhadap pemilikan rumah di Malaysia dan menjalankan tinjauan ringkas untuk menerokai mod dan aspirasi perumahan dalam kalangan penduduk. Di bahagian 2, kami menghuraikan tiga pendekatan utama untuk kerajaan contohi untuk memperkasakan pasaran rumah sewa tempatan. Di bahagian 3, kami mendalami pandangan dan pilihan penyewa untuk memahami norma penyewaan, keresahan dan persepsi penyewa terdahulu dan semasa. 

Kami percaya bahawa masanya sudah tiba untuk pembuat dasar memberikan perhatian yang lebih kepada pemerkasaan pasaran rumah sewa dan perlindungan isi rumah-penyewa. Masih tidak banyak dasar yang memanfaatkan golongan ini walaupun mereka merangkumi separuh isi rumah B40 di Lembah Klang. Banding pula dengan berbilang program kerajaan yang digubal untuk menggalakkan pembelian dan pemilikan rumah. Dasar pro-penyewa dan pro-pemilikan bukanlah permainan ‘zero-sum’; kedua-duanya memerlukan perhatian dan pertimbangan selagi pasaran hartanah kekal suram kerana faktor ketidakmampuan dan selagi menyewa merupakan pilihan paling wajar bagi mereka yang tinggal di lokasi pusat dan strategik. 

Harapan kami adalah supaya topik ini menerima lebih banyak perhatian dalam kalangan pembuat dasar, penyelidik dan khalayak umum. Walaupun cadangan Akta Kediaman Sewa merupakan langkah yang baik dan memberangsangkan, butiran dan garis masanya masih kabur dan samar. Ini merisaukan lebih-lebih lagi pada masa permintaan rumah sewa tempatan sudah kian meningkat dan kadar sewa telah memecahkan paras rekod di beberapa negara. 

Justeru, kami berharap supaya kerajaan akan mengekalkan komitmennya untuk membentangkan akta yang amat penting ini secepat mungkin, setelah mendapatkan pandangan pakar-pakar dasar dan pemegang-pemegang taruh, demi kemaslahatan para penyewa yang berdepan dengan peningkatan kos sara hidup. Pengenalan dasar-dasar dan skim-skim baru untuk melindungi isi-isi rumah-penyewa dan memperkasakan pasaran rumah sewa amat diperlukan sekarang dan adalah sesuai untuk menangani keadaan zaman ini.

1. Survei Pendapatan Isi Rumah & Kemudahan Asas 2019, Jabatan Statistik Malaysia
2. Survei Pendapatan Isi Rumah & Kemudahan Asas 2019, Jabatan Statistik Malaysia
3. Peratus pendapatan seseorang penyewa terbeban dengan kos meningkat kepada 45% jika dicampur dengan kos pengangkutan.