Kemampuan pemilikan rumah merupakan sebuah isu yang sentiasa dihadapi warga Malaysia, terutamanya golongan belia. Permasalahan ini telah kerap dibincangkan, antaranya dalam sebuah primer terbitan The Centre tahun lepas. Satu fakta penting yang patut diulangi di sini ialah peningkatan jurang antara harga rumah median dan pendapatan tahunan median isi rumah – yang telah mengganda sebanyak hampir tiga kali dari tahun 2002 hingga 2019. 

Namun begitu, kerajaan Malaysia alih-alih terus menggalakkan pemilikan rumah. Kebanyakan dasar berkaitan perumahan – daripada subsidi pinjaman rumah kepada projek berskala besar biayaan kerajaan seperti PR1MA – bertindak meningkatkan penawaran rumah untuk dijual dan memudahkan pemilikannya, lebih-lebih lagi bagi generasi muda. 

Walaupun begitu, dengan masalah gaji stagnan yang berleluasa dan paras hutang isi rumah yang telah meningkat, wajarkah pemilikan rumah masih dijadikan tumpuan utama dasar perumahan kerajaan? Atau haruskah lebih banyak tumpuan dasar diberikan kepada golongan yang tidak mampu membeli rumah (mereka yang hanya mampu menyewa) seperti Akta Sewaan Kediaman yang telah dicadangkan beberapa tahun ini? Dan mungkinkah terdapat peralihan dalam aspirasi perumahan ke arah menyewa secara jangka panjang terutamanya dalam kalangan belia sekiranya lebih banyak insentif dan perlindungan penyewaan diperkenalkan? 

Persoalan-persoalan inilah yang tersemat dalam fikiran kami sewaktu kami memulakan siri kajian baharu ini untuk mendalami aspirasi perumahan anak muda Malaysia. Kami ingin memahami faktor penolak dan penarik yang berkait dengan penyewaan dan pemilikan rumah. Kami juga berhasrat untuk mengesyorkan dasar-dasar yang sepadan dengan pembentukan sebuah masyarakat adil merangkumi kedua-dua golongan penyewa dan pemilik rumah. 

Dalam keluaran pertama siri kajian ini, kami meneliti perbezaan lanskap antara pemilikan dan penyewaan rumah di Malaysia, dan membentangkan dapatan daripada sebuah tinjauan awal berkenaan aspirasi perumahan. 

Pemilikan rumah dan dasar perumahan di Malaysia

Pemilikan rumah merupakan mod lazim perumahan di Malaysia dan juga di banyak negara lain. Survei Pendapatan Isi Rumah dan Kemudahan Asas 2019 menunjukkan bahawa kadar pemilikan rumah di Malaysia agak tinggi, secara relatif, dan telah meningkat, meskipun secara perlahan, dari 72.5% pada 2010 ke 76.3% pada 2016, dan 76.9% pada 2019. 

Dalam konteks Asia Tenggara, kadar pemilikan rumah di Malaysia bukanlah sesuatu yang aneh; hanya Filipina mempunyai kadar pemilikan yang lebih rendah iaitu 64.1% (2019). Jiran-jiran ASEAN yang lain seterusnya mempunyai kadar yang lebih tinggi seperti Thailand (77.4%, 2010), Indonesia (81.1%, 2021), Myanmar (85.5%, 2014), Vietnam (88.1%, 2019) dan Singapore (88.9%, 2020).

Kadar pemilikan rumah di Malaysia dan negara-negara ASEAN boleh dianggap tinggi berbanding negara-negara maju seperti Amerika Syarikat (65.5%, 2021), United Kingdom (65.2%, 2018), Jepun (61.2%, 2018), Jerman (50.4%, 2020), dan Perancis (64.0%, 2020). Di Switzerland, kadar pemilikan rumah hanyalah 42.3% pada tahun 2020!

Sejak tahun 1960-an, kerajaan telah menumpukan perhatian ke arah menyediakan tempat tinggal bagi isi rumah berpendapatan rendah terutamanya yang menetap di kawasan bandar. Perumahan kos rendah biayaan awam seperti Projek Perumahan Rakyat (PPR) membenarkan isi rumah-isi rumah berpendapatan rendah untuk menyewa atau membeli rumah pada harga yang disubsidikan. 

Setelah Dasar Ekonomi Baru dilaksanakan pada tahun 1970, kuota 30% Bumiputera bagi jualan stok perumahan baharu, dan diskaun 5 peratus Bumiputera, telah diperkenalkan untuk menggalakkan penghijrahan bandar dan pemilikan rumah dalam kalangan komuniti tersebut. 

Dengan pertumbuhan kelas menengah yang pesat di Malaysia, semakin bertambah permintaan terhadap rumah mampu milik, yang didorong juga oleh persekitaran harga rumah tinggi dan kos sara hidup yang makin meningkat. Lantaran itu, dasar kerajaan mulai beralih sepanjang dua dekad yang lepas – meningkatkan penawaran dan pemilikan rumah mampu milik dalam kalangan keluarga berpendapatan menengah, bukan sahaja isi rumah yang berpendapatan rendah. 

Selain meningkatkan penawaran rumah ‘mampu milik’ melalui program-program baharu seperti PR1MA, pelbagai insentif pembiayaan juga diperkenalkan untuk menggalakkan pemilikan seperti Skim Rumah Pertamaku, Skim Perumahan Belia, Kempen Pemilikan Rumah, MyHome dan MyDeposit.

Namun begitu, paras hutang isi rumah didapati telah melonjak tinggi, dari 47% KDNK pada 2000 hingga 93% pada 2020. Berlandaskan paras hutang yang tinggi ini – yang barangkali lebih rendah daripada paras sebenar – kita patut bertanya sama ada penggalakan pemilikan rumah melalui pemudahcaraan pembiayaan masih kekal sebagai suatu ide yang munasabah. 

Isi rumah-penyewa ‘tersembunyi’

Kadar pemilikan rumah yang agak tinggi di Malaysia mengaburi suatu fakta penting: sebenarnya terdapat ramai isi rumah yang tidak memiliki rumah di Lembah Klang. Kadar pemilikan rumah di Selangor dan Kuala Lumpur hanyalah 69.7% dan 63.3%, lebih rendah berbanding kadar purata kebangsaan 76.9% (Rajah 1). 

Gambaran ini bertambah serius apabila data dipecahkan menurut pendapatan isi rumah. Hanya 52.5% dan 45.3% isi rumah B40 di Selangor dan Kuala Lumpur memiliki rumah mereka, berbanding 73.1% isi rumah B40 di peringkat kebangsaan (Rajah 2). 

Situasi tampak serupa bagi isi rumah M40 di Lembah Klang; hanya 65.4% dan 51.2% isi rumah M40 di Selangor dan Kuala Lumpur yang memiliki rumah. Sebaliknya, kadar pemilikan rumah M40 di seluruh negara adalah 75.5%. 

Jurang pemilikan rumah antara isi rumah di Lembah Klang dan isi rumah di seluruh Malaysia mulai merapat pada lapisan pendapatan tinggi. 87.0% isi rumah T20 di Malaysia memiliki rumah, tidak jauh beza daripada 86.6% isi rumah T20 di Selangor dan 77.9% di Kuala Lumpur. 

Justeru, data menunjukkan sebilangan besar isi rumah B40 dan M40 di Lembah Klang yang menyewa berbanding di seluruh negara. Barangkali ramai yang menyewa disebabkan ketidakmampuan untuk membeli rumah di lokasi-lokasi yang diinginkan. Namun, adakah kemungkinan terdapat juga faktor-faktor lain? 

Demi mendapatkan gambaran lebih lengkap tentang corak-corak penyewaan dan penentu-penentunya, kami telah bekerjasama dengan syarikat penyelidikan pasaran Dattel untuk menjalankan sebuah tinjauan pendek pada Januari 2022 yang merangkumi 809 responden dari kawasan-kawasan bandar di seluruh negara. 

Siapa yang menyewa?

Geografi

Tinjauan pendek kami pada Januari 2022 mendapati corak yang serupa dengan data pemilikan rumah DOSM 2019, walaupun kurang memaparkan perbezaan ketara antara wilayah disebabkan ukuran sampel kami yang tertumpu pada pusat-pusat bandar. 

Hasil tinjauan menunjukkan bahawa lebih ramai yang menyewa di Lembah Klang (41.0%), negeri-negeri Selatan Semenanjung (38.4%) dan Malaysia Timur (35.1%). Ini diikuti oleh mereka di negeri-negeri Timur Semenanjung (27.3%) dan Utara Semenanjung (26.6%). Di semua wilayah kecuali Utara Semenanjung dan Timur Semenanjung, peratus responden yang menyewa adalah lebih tinggi daripada peratus responden yang menetap di rumah milik sendiri. 

Dari segi pemilikan rumah, peratus tertinggi yang memiliki rumah dilihat dalam kalangan responden Utara Semenanjung iaitu 37.3%, diekori oleh Timur Semenanjung (34.9%), Selatan Semenanjung (31.7%), Lembah Klang (29.3%) dan Malaysia Timur (24.0%). 

Responden yang tinggal bersama ibu bapa atau keluarga berjumlah agak besar di semua wilayah, dari 26.3% di Selatan Semenanjung hingga ke 36.6% di Malaysia Timur. 

Umur

Tidak mengejutkan bahawa lebih ramai golongan muda yang menyewa berbanding golongan yang lebih tua. 38.9% responden berumur 20-29 tahun sedang menyewa, disusuli dengan golongan berumur 30-39 tahun (35.4%) (Rajah 4). 

Suatu lagi pemerhatian menarik adalah terdapat sejumlah golongan tua, yang berumur antara 40 hingga 59 tahun, yang sedang menyewa. Tinjauan ini mendapati 34.1% dan 25.9% responden berumur 40-49 dan 50-59 tahun yang sedang menyewa buat masa ini, satu angka yang agak signifikan. 

Sebilangan besar responden muda pula tinggal bersama keluarga atau ibu bapa mereka. Golongan ini merangkumi 45.8% dan 31.2% responden berumur 20-29 dan 30-39 tahun, berbanding 20.2% dan 5.8% daripada responden berumur 40-49 dan 50-59 tahun. Ramai juga golongan warga emas yang berumur 60-69 tahun yang tinggal bersama ahli keluarga mereka (18.6%), mungkin atas faktor usia lanjut dan penjagaan. 

Kadar pemilikan rumah didapati meningkat bersama usia, sesuatu yang dijangka. Peratus responden yang tinggal di dalam kediaman milik sendiri adalah 42.8% bagi kumpulan umur 40-49 tahun, 60.7% bagi 50-59 tahun, dan 67.6% bagi 60-69 tahun, berbanding 12.2% dan 30.5% bagi golongan 20-29 dan 30-39 tahun. 

Sebab-Sebab Utama Menyewa

Sebab terutama bagi seseorang untuk menyewa adalah ketidakmampuan membayar kos pendahuluan, meliputi 44.5% responden penyewa (Rajah 5). Namun begitu, ramai juga yang menyatakan lokasi sebagai faktor utama menyewa, iaitu 23.9% daripada kumpulan responden penyewa. 

17.2% pula memilih sebab ketidaklayakan untuk mendapatkan pinjaman perumahan manakala 7.2% responden penyewa menyatakan bahawa mereka memilih untuk menyewa atas sebab fleksibiliti. 

Ketidakmampuan membayar bayaran muka merupakan sebab terjelas merentasi kumpulan umur, kecuali kumpulan 40-49 tahun (Rajah 6). Faktor lokasi pula menjadi faktor besar bagi kumpulan umur 30-39 dan 40-49 tahun berbanding kumpulan-kumpulan yang lain. 

Ketidaklayakan mendapatkan pinjaman perumahan bukanlah sebab utama bagi semua golongan lalu mempersoalkan kewajaran pengenalan dasar-dasar yang meringankan syarat kelayakan pinjaman perumahan. Fleksibiliti pula merupakan sebab tersorot bagi semua kumpulan umur walaupun ia agak penting bagi kumpulan umur 50-59 tahun (ini mungkin disebabkan oleh ukuran sampel penyewa yang kecil dalam kumpulan umur ini). 

Sementara ketidakmampuan membayar bayaran muka adalah sebab yang paling sering dipetik di semua wilayah (36.2% hingga 48.4%), faktor lokasi juga memainkan peranan penting bagi keputusan untuk menyewa di Lembah Klang (30.7%) dan Malaysia Timur (25.1%) (Rajah 7). Ketidaklayakan mendapatkan pinjaman perumahan juga menjadi faktor signifikan di Selatan Semenanjung (25.2%) dan Timur Semenanjung (28.5%), berbanding wilayah-wilayah lain. 

Agak menarik bahawa fleksibiliti merupakan sebab ketara untuk menyewa di Utara Semenanjung (14.2%) dan Malaysia Timur (14.1%). Salah satu kemungkinan adalah responden-responden dari wilayah-wilayah ini tidak berhasrat untuk menetap secara jangka panjang di situ dan berniat untuk berpindah ke kawasan lain, barangkali kawasan bandar yang lebih maju, pada masa hadapan.   

Aspirasi Perumahan Masa Hadapan

Secara keseluruhan, 44.3% responden mempunyai aspirasi untuk membeli rumah masing-masing manakala 27.4% berhasrat untuk terus menetap dalam rumah yang sudah dimiliki. 12.7% responden pula merancang untuk terus tinggal bersama ibu bapa atau keluarga mereka manakala 12.0% ingin menyewa secara jangka masa panjang. 

Aspirasi untuk memiliki rumah sendiri adalah lebih tinggi dalam kalangan responden muda iaitu 59.7% dan 46.0% dalam kalangan 20-29 tahun dan 30-39 tahun, disusuli oleh 40-49 tahun (38.0%) (Rajah 8). Kadar ini mulai turun bagi responden berumur 50 tahun dan ke atas, iaitu 13.5% dan 8.3% bagi 50-59 tahun dan 60-69 tahun – ini tidak mengejutkan memandangkan terdapat kadar pemilikan rumah lebih tinggi dalam kalangan golongan lebih berumur. 

Justeru, tidak mengejutkan bahawa peratus responden yang ingin terus tinggal di rumah sendiri adalah lebih tinggi dalam kalangan kumpulan yang lebih berumur iaitu 70.6% dan 65.6% bagi responden berumur 60-69 dan 50-59 tahun. Kadar ini jatuh kepada 38.5% bagi responden 40-49 tahun, diikuti oleh 30-39 tahun (24.8%) dan 20-29 tahun (6.7%).  

Menyewa secara jangka panjang bukanlah pilihan popular dalam kalangan responden muda berbanding responden lebih tua, sesuatu yang kami anggap mengejutkan. Pilihan ini hanya dipilih oleh 12.4% dan 13.7% responden berumur 20-29 dan 30-39 tahun. Sekumpulan besar responden berumur 50-59 tahun juga berhasrat untuk menyewa secara tetap (18.3%). 

Kami melihat bahawa kecenderungan untuk memiliki rumah sendiri juga terlihat di semua wilayah. Para responden yang mempunyai rancangan untuk membeli rumah atau sambung menetap di rumah sendiri berkadar 69.1% hingga 78.2% merentasi semua wilayah (Rajah 9). 

Trend yang lebih kurang sama juga diperhatikan mengikut kategori jantina. Namun, suatu pemerhatian yang menarik adalah peratus responden lelaki yang berniat untuk menyewa secara jangka panjang adalah lebih tinggi (14.9%) berbanding responden wanita (9.0%) (Rajah 10). 

Penutup

Kewujudan dasar-dasar yang mengutamakan pemilikan rumah adalah suatu perkara yang lazim, terutamanya di negara-negara Asia. Salah satu sebab adalah kebarangkalian peningkatan harga rumah jangka panjang, yang dikenali sebagai kesan kekayaan ketara (tangible wealth effect).  Masyarakat-masyarakat Asia juga secara tradisinya melihat pemilikan rumah sebagai sebuah barang kedudukan (positional good), iaitu sesuatu yang menawarkan kedudukan sosial tinggi kepada pihak pemilik. Dari sudut pandang pembuat dasar, pemilikan rumah juga menyumbang kepada kestabilan sosial dan pertapakan di sesebuah negara atau negeri. 

Namun begitu, dasar yang menitikberatkan pemilikan rumah selama ini juga mengandungi beberapa masalah. Tekanan dari masyarakat terhadap pemilikan rumah, di kala harga rumah tinggi dan gaji stagnan, berkemungkinan besar akan meningkatkan paras hutang isi rumah dan stres secara tidak mampan. Kecenderungan ini juga boleh dikatakan mengabaikan dasar-dasar untuk mewujudkan kadar sewa yang mampu dan adil. 

Berdasarkan data DOSM dan tinjauan kami, terdapat sebilangan kecil warga Malaysia yang tidak memiliki rumah, mungkin atas sebab kehendak atau keperluan terdesak. Keterujaan menggalakkan pemilikan rumah yang tidak terkawal akan mengabaikan keperluan mereka yang sedang menyewa, dan mungkin mengetepikan perubahan nilai-nilai berkaitan penyewaan jangka panjang di masa hadapan. 

Perhatian dasar tidak patut diterhadkan kepada hanya “menaiktaraf” golongan penyewa menjadi pemilik rumah, terutamanya apabila penyewaan rumah melibatkan lebih ramai keluarga berpendapatan rendah di bandar berbanding kumpulan lain; separuh daripada isi rumah B40 di Lembah Klang sedang menyewa, dan mungkin akan terus menyewa, lalu memerlukan perlindungan sewaan yang lebih kuat. Perhatian juga harus diacukan terhadap memperkasakan kerangka undang-undang dan institusi pasaran rumah sewa – satu keperluan yang telah pun dibangkitkan oleh Bank Negara Malaysia pada tahun 2017. 

Kerajaan sudah mula menjadikan hal ini suatu keutamaan. Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah mencadangkan penggubalan sebuah Akta Sewaan Kediaman untuk mewujudkan undang-undang yang dapat melindungi hak penyewa dan tuan rumah, menyediakan templat sekata perjanjian rumah sewa, dan menyelesaikan pertikaian yang bangkit antara pihak penyewa dan tuan rumah. 

Juga menarik bahawa terdapat cadangan untuk menubuhkan suatu badan kerajaan untuk memegang dan menguruskan deposit keselamatan penyewa. Walaupun rang undang-undang ini masih berada di peringkat rundingan (dan telah menerima tentangan hebat daripada pihak pemaju dan sebahagian pemilik rumah antaranya), sudah tiba masanya pihak kerajaan mencampur tangan dalam bidang yang sudah lama diabaikan ini. 

Dalam Bahagian 2 siri kajian ini, kami akan merujuk kepada dasar-dasar yang diperkenalkan untuk memudahcara penyewaan rumah sebagai amalan jangka panjang oleh negara-negara lain. Nantikan keluaran seterusnya. 

1. Perlu dinyatakan bahawa kadar pemilikan rumah rasmi di Malaysia meliputi rumah tidak formal, iaitu rumah yang dibina tanpa perintah pembangunan (spt. Rumah-rumah bukan atas tanah milik sendiri atau atas rizab sungai, atau rumah “kampung” dibina masyarakat setempat.) Rumah-rumah seperti ini kerap dilihat di kawasan luar bandar, dan dibina secara tak teratur tanpa mematuhi piawaian dan peraturan perumahan sedia ada. Namun begitu, mereka masih dimasukkan ke dalam data rasmi pemilikan rumah. Hal ini mungkin berbeza di negara lain. 
2. Sumber: Angka 2010, Khazanah Research Institute (2015); Angka 2016, Survei Pendapatan Isi Rumah dan Kemudahan Asas 2016 Jabatan Statistik Negara. 
3. Sumber: Jabatan statistik negara masing-masing. 
4. Sumber: Trading Economics.
5. Unit Projek Perumahan Rakyat (PPR) boleh disewakan pada RM128 sebulan, atau dibeli pada RM35,000 di Semenanjung Malaysia dan RM42,000 di Malaysia Timur. Calon penyewa atau pembeli perlu memenuhi syarat-syarat kelayakan seperti pendapatan isi rumah tidak melebihi RM3,000 sebulan. 
6. Skim Rumah Pertamaku, diperkenalkan semasa Belanjawan 2011, membenarkan pembeli kali pertama untuk memperoleh pinjaman sebanyak 110% harga rumah tanpa membayar sebarang bayaran muka. Skim ini dijamin oleh Perbadanan Cagaran Malaysia (Cagamas). 
7. Kempen Pemilikan Rumah (HOC), diperkenalkan pada tahun 2019 dan kemudian dilanjutkan ke Disember 2021, bertujuan menggalakkan pemilikan rumah dengan merendahkan kos pembelian rumah. Pemohon yang layak akan menikmati pengecualian duti setem sehingga RM1 juta, pengecualian separa sehingga RM2.5 juta, dan pengecualian Surat Perjanjian Pinjaman bagi hartanah bernilai sehingga RM2.5 juta. Selain itu, pembeli juga boleh menikmati 10% diskaun bagi rumah-rumah tertentu. 
8. Di bawah Skim MyHome, diperkenalkan semasa Belanjawan 2014 dan ditamatkan pada November 2020, kerajaan akan membiayai bayaran muka rumah bagi pihak pembeli yang layak. Skim MyDeposit, berlangsung dari 2016 hingga Oktober 2021, menawarkan rebat 10% harga rumah atau RM30,000, mana yang lebih rendah, kepada pembeli rumah kali pertama bagi rumah bernilai RM500,000 dan ke bawah. 
9. Skim ‘beli dahulu bayar kemudian’ masih belum dikategorikan sebagai pinjaman dan tidak dimasukkan ke dalam statistik hutang isi rumah. 
10. B40, M40 dan T20 merujuk kepada klasifikasi pendapatan isi rumah di Malaysia. B40 mewakili kumpulan 40%  terbawah, M40 mewakili kumpulan tengah 40%, manakala T20 mewakili kumpulan 20% teratas.